深度解析城市更新八個方面主要內容
隨著中國城市化進程由高速擴張的外延式增長轉向存量提質的內涵式發展新階段,“城市更新”已成為推動城市高質量、可持續發展的關鍵抓手。國家“十四五”規劃首次明確了城市更新的主要框架,后續政策與實踐進一步將其細化為八大重點任務或方面。
本文將逐一解析城市更新八個方面主要內容,包括:一、加強既有建筑改造利用;二、推進城鎮老舊小區整治改造;三、開展完整社區建設;四、推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造;五、完善城市功能;六、加強城市基礎設施建設改造;七、修復城市生態系統;八、保護傳承城市歷史文化。
一、加強既有建筑改造利用
1.1 核心內涵與政策目標
加強既有建筑改造利用,是城市更新在建筑單體層面的核心體現,是對城市存量建筑資源的再活化。其內涵超越了簡單的建筑維護,涵蓋了功能置換、性能提升、節能改造、安全加固和空間挖潛等多個維度。在“增量約束”的背景下,盤活規模龐大的既有建筑存量,是實現城市可持續發展的必然選擇。
政策目標主要包括:
保障建筑安全: 對存在結構安全隱患的建筑進行加固改造,消除安全風險,保障人民群眾生命財產安全。
提升建筑性能: 通過節能、節水、綠色化改造,降低建筑能耗和碳排放,響應國家“雙碳”戰略目標。
優化空間功能: 適應新的社會經濟需求,對建筑內部空間進行重新規劃和改造,植入新功能、新業態,提升建筑的使用效率和經濟價值。
延長建筑壽命: 通過科學的改造和維護,延長建筑的有效使用年限,實現資源的節約集約利用。
改善居住和工作環境: 提升建筑的舒適度、便利性和美學價值,為使用者提供更高品質的空間體驗。
1.2 主要內容與實施路徑
既有建筑改造利用的內容極其廣泛,具體路徑依據建筑類型和改造目標而異:
居住建筑改造: 重點是改善居住條件,如老舊住宅的抗震加固、加裝電梯、管線更新、外墻保溫改造、戶內空間優化等。
公共建筑改造: 如老舊辦公樓改造為長租公寓、聯合辦公空間;閑置商場改造為文化藝術中心或社區服務綜合體;學校、醫院等公共服務設施的擴容和現代化升級。
工業建筑改造: 這是城市更新中的一個亮點領域,大量老舊廠房被改造為創意產業園、博物館、科技孵化器、商業綜合體等,實現了“工業銹帶”向“生活秀帶”、“科創繡帶”的華麗轉身。
歷史建筑活化利用: 在嚴格遵循“保護為主”原則的前提下,通過修繕、加固和功能植入,使歷史建筑在當代社會中重煥生機,成為城市文化的新地標(此部分與方面八交叉)。
實施路徑上,通常采用“一棟一策”的精細化策略,涉及前期診斷評估、改造方案設計、多方資金籌措(政府補貼、產權方自籌、社會資本參與)、專業化施工和后期運營管理等全鏈條環節。
1.3 發展趨勢與前沿實踐
綠色化與低碳化: 結合“雙碳”目標,既有建筑改造越來越重視綠色技術的應用,如高效節能門窗、屋頂光伏、雨水回收系統、綠色建材等,力求實現建筑全生命周期的碳減排。
數字化與智能化: 建筑信息模型(BIM)技術被廣泛應用于改造前的檢測、設計和施工模擬,實現了精準改造。改造后的建筑則普遍植入智能化管理系統(樓宇自控、智能安防、智慧停車等),提升運營效率和用戶體驗,形成“數字孿生”樓宇。
功能復合化: 單一功能的建筑改造越來越少,取而代之的是“混合功能”的植入,如“商業+辦公+居住”或“文化+科技+旅游”的復合模式,以應對城市生活和產業發展的多元化需求。
二、推進城鎮老舊小區整治改造
2.1 核心內涵與政策目標
城鎮老舊小區改造是城市更新中覆蓋面最廣、與民生聯系最緊密的部分,是一項重大的民生工程和發展工程。它主要針對2000年以前建成、普遍存在設施落后、功能不全、環境臟亂、管理缺失等問題的住宅小區,進行基礎類、完善類、提升類的綜合性改造。
政策目標清晰而具體:
改善基本居住條件: 解決居民最關心、最直接、最現實的問題,如“水電氣路暖”等基礎設施老化、屋面滲漏、下水道堵塞等,補齊民生短板。
提升社區安全水平: 消除消防、燃氣、用電等安全隱患,完善安防設施,加固有安全風險的樓棟。
完善社區服務功能: 增設養老、托育、助餐、文體、停車等公共服務設施,滿足居民“一老一小”等全年齡段的需求。
建立長效管理機制: 推動小區引入專業物業管理或建立居民自治組織,實現改造后成果的常態化、長效化維護。
2.2 主要內容與實施路徑
老舊小區改造內容通常分為三類:
基礎類(必改項): 重點是滿足居民安全需要和基本生活需求的內容。包括市政配套基礎設施改造提升(如水、電、氣、暖、通信管線等),以及小區內建筑物公共部位維修(如屋面防水、樓道修繕)等 [[20]]。
完善類(鼓勵項): 重點是滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容。包括環境及配套設施改造建設(如垃圾分類設施、無障礙設施、安防、照明),以及有條件的小區加裝電梯、配建停車場(庫)等。
提升類(引導項): 重點是豐富社區服務供給、提升居民生活品質的內容。包括養老、托育、衛生服務、文化休閑、體育健身、便民商業等公共服務設施的配套建設。
實施路徑上,強調“自下而上”的居民參與機制,充分征求居民意見,形成“菜單式”改造方案。資金來源采取“政府、居民、社會力量”合理共擔的模式。同時,鼓勵在改造中統籌片區資源,將多個相鄰小區聯動改造,共享配套設施。
2.3 發展趨勢與前沿實踐
從“工程改造”到“社區營造”: 改造的重點不僅在于硬件設施的更新,更在于通過改造過程激發社區活力,重塑鄰里關系,培育社區文化,實現從物理空間改善到社會關系重構的躍升。
“完整社區”理念的融入: 老舊小區改造越來越多地與“完整社區”建設相結合(詳見方面三),以“15分鐘社區生活圈”為目標,系統性地配置各類公共服務設施。
引入社會資本與專業力量: 鼓勵市場化力量,如物業公司、專業養老機構、資產管理公司等參與老舊小區改造和后續運營,探索可持續的商業模式,例如通過增設經營性設施(如社區食堂、便利店)的收益來反哺小區的長效管理。
三、開展完整社區建設
3.1 核心內涵與政策目標
完整社區建設是城市更新在社區層面的系統性集成,旨在為居民提供安全、便捷、舒適、和諧的社區生活環境。它超越了單一項目的改造,強調在一定地理范圍內(通常是“15分鐘步行可達”),系統性地配齊基本公共服務設施、便民商業服務設施、市政配套基礎設施和公共活動空間。
政策目標在于:
織補社區服務網絡: 針對居住社區普遍存在的公共服務設施不足、布局不均的問題,查漏補缺,構建覆蓋全年齡段、滿足多元化需求的社區服務體系。
營造宜居生活場景: 打造安全、整潔、有序的社區環境,提供充足的綠色空間和交往空間,提升居民的歸屬感和幸福感。
構建社區治理共同體: 以空間營造為契機,推動居民、社區組織、物業、商家等多方參與社區事務,形成共建共治共享的良好治理格局。
提升社區韌性: 完善社區應急設施和管理體系,提高社區應對突發公共衛生事件、自然災害等風險的能力。
3.2 主要內容與實施路徑
完整社區建設涵蓋四大板塊:
完善基本公共服務設施: 重點是“一老一小”服務設施,如社區養老服務站、日間照料中心、老年食堂、社區托育點、兒童活動場地等。同時包括社區衛生服務站、文化活動室、警務室等。
健全便民商業服務設施: 配建或引導布局菜市場、便利店、早餐店、維修點、理發店等與居民日常生活密切相關的商業業態。
優化市政配套基礎設施: 完善社區道路、慢行系統、停車設施、充電樁、快遞末端配送設施、無障礙設施等。
營造公共活動空間: 建設社區公園、口袋公園、健身廣場、林下空間等,為居民提供交往、休閑、鍛煉的場所。
實施路徑上,通常以街道或若干社區為單元進行統籌規劃,通過“社區體檢”全面評估現狀短板,制定建設方案。實施方式靈活多樣,包括利用存量房屋改造、利用零星地塊插建、與老舊小區改造捆綁實施等。
3.3 發展趨勢與前沿實踐
“全齡友好”與“兒童友好”: 社區規劃設計更加關注不同年齡群體的需求,特別是老年人的無障礙出行、社交需求,以及兒童的安全玩耍、自然探索需求。
智慧社區建設: 運用物聯網、大數據、人工智能等技術,打造智慧安防、智慧停車、智慧物業、線上社區服務平臺等,提升社區管理效率和居民生活便利度 。
強調公共空間的設計感與參與性: 社區公共空間的設計不再是簡單的功能堆砌,而是更加注重美學、文化和互動性,并鼓勵居民參與設計、建設和維護過程,使其成為真正的“家門口的會客廳”。
四、推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造
4.1 核心內涵與政策目標
這一方面聚焦于城市中功能衰退、環境惡劣、存在安全隱患的特定片區,是城市更新攻堅克難的重點區域。這三類區域各有特點:
老舊街區: 通常指歷史形成、建筑風貌獨特但設施陳舊、活力不足的商業或居住街區。
老舊廠區: 指伴隨產業結構調整而停產、搬遷的工業遺產,占地面積大,建筑具有時代特征。
城中村: 城市快速擴張過程中形成的特殊二元結構區域,普遍存在建筑密度高、公共設施缺失、安全隱患突出、社會治理復雜等問題。
政策目標具有復合性:
消除安全隱患: 徹底整治消防、結構、治安等各類安全問題,是改造的底線要求。
改善人居環境: 完善基礎設施和公共服務配套,提升環境品質,使之達到城市平均水平。
激發片區活力: 通過功能置換、產業植入、文脈彰顯,推動片區經濟復蘇和社會再生。
促進社會融合: 特別是針對城中村,通過改造逐步消除其與城市周邊地區的社會經濟隔閡,促進外來人口的社會融入。
保護與活化并重: 對于具有歷史文化價值的老舊街區和廠區,要在保護其歷史風貌和工業遺產的基礎上進行活化利用 [[25]]。
4.2 主要內容與實施路徑
改造路徑因地制宜,采取“分類施策”的方式:
老舊街區改造: 重點是“微改造”,通過建筑立面整治、公共空間營造、市政管網更新、業態引導升級、歷史元素挖掘等方式,重塑街區風貌與活力。例如,將傳統商業街升級為兼具購物、餐飲、文化、旅游等多功能的特色街區。
老舊廠區改造: 主要模式是“功能置換”,將高大寬敞的廠房改造為辦公、商業、文化、展覽等空間,同時保留具有代表性的工業遺跡,形成獨特的空間體驗和文化氛圍。
城中村改造: 這是最復雜的一類。當前政策導向是審慎把握拆除和重建的范圍,鼓勵采用“整治提升”和“拆整結合”的模式。主要內容包括:消防通道打通、水電燃氣管網入戶、污水治理、公共服務設施增補、建筑安全加固和立面美化等。對于少數無法通過整治改善的區域,再采取拆除新建的方式。
4.3 發展趨勢與前沿實踐
從單一改造到片區統籌: 改造不再局限于單個地塊,而是將街區、廠區、城中村及其周邊區域進行一體化規劃,系統解決交通、公共服務、產業聯動等問題。
注重運營前置: 在改造方案設計階段就引入專業的商業或產業運營機構,確保改造后的空間能夠精準對接市場需求,實現可持續運營。
探索多元化的投融資和利益平衡機制: 積極引入社會資本,探索政府和社會資本合作(PPP)、房地產投資信托基金(REITs)等模式。同時,高度重視原產權人、居民、村集體等各方利益的協調與保障,確保改造過程平穩、結果共享。
五、完善城市功能
5.1 核心內涵與政策目標
完善城市功能是城市更新的宏觀目標之一,旨在通過對城市空間結構的優化和公共服務設施的系統性補充,提升城市的綜合承載力、服務能力和運行效率。它關注的是城市作為一個整體,其各項功能是否完備、布局是否合理、供給是否充足。
政策目標宏大而系統:
優化城市空間結構: 推動城市從“單中心”向“多中心、組團式”發展,疏解中心城區非核心功能,促進產城融合、職住平衡。
補齊公共服務短板: 系統性地增加教育、醫療、文化、體育等大型公共服務設施的供給,并優化其空間布局,提升服務的公平性和可及性。
構建高效交通體系: 完善城市路網結構,大力發展公共交通,構建便捷的慢行系統,緩解交通擁堵。
提升城市韌性: 建設海綿城市,完善防洪排澇、防災減災等設施體系,提高城市應對各類風險挑戰的能力。
5.2 主要內容與實施路徑
完善城市功能的實施內容體現在城市規劃和重大項目建設層面:
推動城市體檢: 定期對城市各項功能進行全面評估,識別功能短板和空間錯配問題,為城市更新項目立項提供科學依據。
建設區域性公共服務中心: 在城市副中心、新城新區等重點區域,高標準規劃建設大型醫院、學校、體育場館、文化中心等,引導人口和功能合理分布。
利用存量資源補短板: 通過盤活閑置土地、改造低效樓宇等方式,在建成區內“插針式”地補充小型、分散、嵌入式的公共服務設施。
城市“留白增綠”: 劃定并嚴守城市綠線,通過拆違建綠、見縫插綠等方式,增加城市公共綠地和開放空間。
5.3 發展趨勢與前沿實踐
以人為本的尺度回歸: 城市功能完善的關注點從宏大的地標性建筑,轉向與市民日常生活息息相關的“小而美”的公共設施,如口袋公園、社區書房、城市驛站等。
功能復合與空間共享: 鼓勵公共設施的“一館多用”和分時段共享,例如學校的體育場館在課余時間向社區開放,最大化利用公共資源。
基于大數據的精準規劃: 利用手機信令、交通刷卡等大數據分析城市人口活動規律和功能需求,為公共服務設施的選址和規模確定提供更精準的決策支持。
六、加強城市基礎設施建設改造
6.1 核心內涵與政策目標
城市基礎設施是維持城市正常運行的“生命線”,其建設改造是城市更新的“里子工程”。這一方面不僅包括對老舊、破損基礎設施的維修更新,更涵蓋了應用新技術、新理念對整個基礎設施體系進行系統性升級,以適應未來城市發展的需要。
政策目標是建設現代化、智能化、韌性化的基礎設施體系:
保障城市運行安全: 消除老舊管網、道路橋梁等存在的安全隱患,確保水、電、氣、熱等基礎供應的穩定可靠。
提升運行效率: 通過技術升級和智能化改造,提高基礎設施的服務能力和管理效率,降低運行成本。
增強城市韌性: 提高基礎設施應對極端天氣、自然災害等沖擊的抵御和恢復能力,例如建設“海綿城市”以應對內澇。
支撐新經濟發展: 布局建設5G基站、物聯網、數據中心等新型基礎設施(新基建),為城市數字化轉型提供底層支撐。
6.2 主要內容與實施路徑
基礎設施更新改造內容繁多,主要包括:
市政管網系統: 對老化的供水、排水、燃氣、供熱等地下管網進行更新改造,推廣管網漏損檢測和修復技術,有條件的地區推進綜合管廊建設。
交通基礎設施: 對城市道路進行病害治理和優化改造,打通“斷頭路”,加密支路網,完善公共交通場站和慢行網絡(自行車道、步行道)。
環境衛生設施: 升級改造垃圾轉運站、公共廁所,全面推進生活垃圾分類收運體系建設。
防災減災設施: 加固堤防,疏浚河道,建設和改造消防設施、應急避難場所等。
新型基礎設施: 加快5G網絡、千兆光網的深度覆蓋,建設智能充電樁網絡,推進智慧燈桿等多功能桿件的整合應用。
6.3 發展趨勢與前沿實踐
系統化與網絡化: 基礎設施改造從過去的“點狀”維修轉向“線狀”和“網狀”的系統性更新,強調不同系統間的協同與整合。
智慧化運維: 廣泛應用傳感器、物聯網、GIS等技術,對基礎設施進行實時監測、智能預警和精細化管理,實現“智慧管網”、“智慧交通”等 [[29]][[30]]。
韌性城市理念的全面融入: “海綿城市”建設成為排水系統改造的標配,通過“滲、滯、蓄、凈、用、排”等措施,實現雨水的自然積存和凈化。供電系統則向分布式、智能化的微電網方向發展,增強抗災能力。
七、復城市生態系統
7.1 核心內涵與政策目標
修復城市生態系統,是將生態文明理念融入城市更新全過程的具體體現。它旨在扭轉過去城市建設中對自然生態的侵占和破壞,通過一系列修復和保育措施,恢復城市中受損的自然山水林田湖草等生態空間,構建健康的城市生態網絡,實現人與自然和諧共生。
政策目標是建設“藍綠交織、清新明亮、水城共融”的生態城市:
保護和恢復生態本底: 嚴格保護城市中的山體、河流、湖泊、濕地、林地等重要生態資源,修復其生態功能。
構建城市生態網絡: 連通被城市建設割裂的生態斑塊,構建由生態廊道、綠道、濱水空間等組成的連續生態網絡。
提升生態服務功能: 增加城市綠地和水體面積,發揮其凈化空氣、調節氣候、涵養水源、維持生物多樣性等重要作用。
為市民提供優質生態產品: 讓市民能夠方便地親近自然,享受高質量的生態環境和綠色開敞空間。
5.2 主要內容與實施路徑
生態修復的內容和路徑多樣化:
山體修復: 對因采石、開發等活動造成破損的山體進行植被恢復和景觀再造,消除地質災害隱患。
水環境治理與修復: 開展城市黑臭水體治理,實施清淤疏浚、岸線整治、水生植被恢復等工程,重現“清水綠岸、魚翔淺底”的景象。
廢棄地生態修復: 將廢棄的礦場、垃圾填埋場、工業棕地等改造為生態公園或濕地公園。
生物多樣性保護: 在城市公園、綠地和水體設計中,注重營造適宜本土動植物棲息的環境,構建多層次的植物群落。
城市綠道和公園體系建設: 規劃建設貫穿全城的綠道網絡,串聯起各類公園、綠地和自然保護區,形成市民休閑游憩的綠色脈絡。
5.3 發展趨勢與前沿實踐
基于自然的解決方案(NbS): 越來越多地采用模仿自然生態系統運行規律的方法來解決城市環境問題,如利用人工濕地凈化污水,利用植草溝管理雨水徑流等,這種方式成本更低、效益更綜合。
生態與游憩功能的高度融合: 生態修復項目不再僅僅是環境工程,而是與城市公共空間、文化旅游、科普教育等功能緊密結合,成為市民喜愛的多功能復合型空間。
全域視角下的生態規劃: 城市生態修復不再局限于單個項目,而是從整個城市乃至區域的尺度,系統規劃“山水林田湖草”生命共同體的保護與修復格局。
方面八:保護傳承城市歷史文化
6.1 核心內涵與政策目標
保護傳承城市歷史文化,是城市更新的“鑄魂工程”。它強調在更新過程中,要像愛惜自己的生命一樣保護好城市歷史文化遺產,延續城市文脈,彰顯城市特色 。這不僅包括對有形的物質文化遺產(如歷史建筑、歷史街區、遺址)的保護,也包括對無形的文化遺產(如老字號、傳統技藝、地方風俗)的傳承和弘揚。
政策目標是實現“在保護中發展,在發展中保護”:
保護歷史真實性與風貌完整性: 嚴格遵循“修舊如舊”的原則,最大限度地保留歷史文化遺產的原始信息和空間格局。
推動活化利用: 在有效保護的前提下,通過功能植入和業態升級,使歷史文化資源融入當代城市生活,實現其文化價值和經濟價值的再創造。
延續城市記憶: 保護那些承載著市民集體記憶的場所和元素,如老地名、古樹名木、工業遺存等,維系城市的認同感和歸屬感。
塑造城市特色風貌: 將歷史文化元素融入新的城市設計和建筑中,形成“古今交融、新舊共生”的獨特城市風貌。
6.2 主要內容與實施路徑
歷史文化資源普查與認定: 全面梳理城市范圍內的歷史文化資源,建立保護名錄,劃定保護范圍和建設控制地帶。
歷史建筑修繕與維護: 采用傳統工藝和材料,對歷史建筑進行精細化的保養和修復。
歷史文化街區整體保護: 不僅保護街區內的歷史建筑,更要保護其傳統街巷格局、空間肌理和整體風貌,通過“微改造”的方式改善基礎設施和人居環境。
工業遺產保護利用: 保留具有代表性的廠房、倉庫、設備、構筑物等,將其改造為博物館、創意空間、公共藝術中心等。
非物質文化遺產的傳承: 在歷史地段中為老字號、傳統手工藝人提供經營和展示空間,舉辦民俗文化活動,讓非遺“活”在當下。
6.3 發展趨勢與前沿實踐
從“點線保護”到“片區保護”: 保護的視野從單個建筑、單條街道,擴展到包含更豐富歷史環境信息的整個歷史地段,注重歷史環境的整體性和氛圍感。
數字化保護與展示: 運用三維激光掃描、無人機傾斜攝影等技術,為歷史文化遺產建立高精度的數字檔案。同時,通過VR/AR等技術,為公眾提供沉浸式的文化體驗。
“文化+”產業融合: 積極探索歷史文化資源與旅游、創意、科技、商業等產業的深度融合,打造具有獨特魅力的文化消費新場景,實現文化傳承與經濟發展的良性互動。
結論
綜上所述,城市更新的八個主要方面—從微觀的既有建筑改造,到中觀的社區、街區更新,再到宏觀的功能完善、生態修復與文化傳承—共同構成了一幅指導中國城市未來發展的系統性行動綱領。它們深刻反映了中國城市發展理念的重大轉變:從追求速度和規模,轉向追求質量和內涵;從大規模增量擴張,轉向存量優化和品質提升。
這八個方面既各有側重,又緊密相連,形成了一個推動城市有機更新、實現高質量發展的完整邏輯閉環。未來的城市更新實踐,必須堅持系統觀念,統籌推進八個方面的工作,以精細化的“繡花”功夫,處理好保護與發展、政府與市場、硬件與軟件、當前與長遠等多重關系。通過持續深入地實施城市更新行動,我們有理由相信,中國的城市必將變得更加宜居、更有韌性、更具活力、更富魅力。
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